O reequilíbrio econômico financeiro do preço de um contrato de obra de construção civil se refere à elaboração de uma análise matemática completa sobre o cálculo de um novo preço para a obra, integrando o reequilíbrio econômico com o reequilíbrio financeiro.
Novo preço que considera a ocorrência de fatores imprevisíveis após a preparação da proposta e que é equivalente ao preço anterior em termos de lucratividade.
O reequilíbrio serve de base para a revisão do preço do contrato.
A revisão do preço do contrato
O conceito de revisão do preço traz a ideia da elaboração de um novo exame para verificar a validade da manutenção do preço original. É um conceito bem abrangente, que não se restringe ao reajuste do preço.
Inclui um questionamento geral dos deveres contratuais, a análise de variações na quantidade e na qualidade dos serviços de produção, as mudanças nas exigências de caráter administrativo e na conjuntura econômica do país, visando a garantir a justa remuneração da obra.
As obrigações cumpridas ou a cumprir são comparadas com as obrigações assumidas inicialmente, aumentando ou reduzindo o preço originalmente proposto.
Aumentos de custos ocasionados por problemas do construtor não dá direito ao reequilíbrio econômico financeiro. É o risco do negócio. O custo destas falhas, em conjunto com outros fatores internos previsíveis pelo orçamentista, deverá ser coberto por uma verba de contingências, já embutida no preço, ou, em última análise, pela redução do lucro.
Mas, se ocorrerem mudanças provocadas pelo contratante, onerando a execução do contrato, o construtor tem direito a propor uma revisão do preço.
Desequilíbrio e Reequilíbrio econômico financeiro
Sabe-se que o preço original da obra é composto e apresentado após uma leitura atenta da documentação técnica e legal (projeto, edital, especificações, normas de execução, minuta contratual e outros) e um exame detalhado da conjuntura econômica do momento da elaboração da proposta comercial (preços de insumos, nível de inflação, nível de juros, faixa de lucratividade e outros parâmetros).
O preço está equilibrado para uma determinada quantidade de serviço, para o poder aquisitivo da moeda, para um determinado nível de desperdício de materiais, de produtividade dos equipamentos e mão de obra, para um nível de carga tributária, para um prazo de execução da obra e para um nível de lucratividade e de encargos financeiros, entre vários outros fatores.
O preço é, portanto, a expressão em moeda corrente do custo de todos os recursos necessários para a execução da obra (materiais de construção, equipamentos, mão-de-obra direta, serviços de terceiros e outros) acrescido de uma margem de segurança para garantir a entrega futura da obra (que o construtor deseja transformar total ou parcialmente em lucro).
Quando as hipóteses de cálculo que fundamentaram o cálculo do preço mudam, o preço efetivo aumenta ou abaixa automaticamente e, caso seja mantido fixo o preço original, muda-se a participação financeira de seus componentes, podendo chegar até a anular a lucratividade do contrato, ou mesmo gerar prejuízo ao construtor.
O reequilíbrio econômico financeiro do preço exige uma análise econômica acurada, pois os componentes do preço estão vinculados entre si por uma equação econômica que, embora simples, parece misteriosa para muitos profissionais envolvidos com a área de reivindicações na construção civil.
Os pleitos em caráter administrativo com a Administração Pública têm um elemento desafiador, atender a conceituação jurídica exigida pelos tribunais fiscalizadores, tanto na elaboração de orçamentos como na aprovação de pleitos, que praticamente obriga que as análises econômicas da contratação de obras sejam feitas com seus critérios jurídicos exclusivos.
Os pleitos na justiça são ainda mais complicados, conduzidos por juízes e peritos que não são especialistas em construção civil e têm a responsabilidade de julgar questões técnicas de engenharia, economia e finanças.
A reivindicação pode ocorrer mesmo depois de concluída a obra, pleito que se fundamenta no conceito de que o contratante é responsável pelo pagamento da justa remuneração da obra, não enriquecendo injustamente à custa do construtor, NÃO ABUSANDO DA BOA-FÉ DO CONSTRUTOR que concluiu uma obra sem obter o lucro pactuado, devido a ocorrência de fatores que não são de sua responsabilidade.
Segundo o advogado Leon Frejda Szklarowsky: “Não se faz necessário aguardar o prazo de um ano ou qualquer outro prazo para que a Administração conceda a revisão contratual, porque atenta contra a realidade e a vontade da lei. A REVISÃO É IMEDIATA, se os pressupostos de fato ocorrerem, e não se concilia com qualquer outra condicionante. Esta deve ser admitida a qualquer tempo, como sabiamente discursa Jessé Torres Pereira Júnior, “porque, a qualquer tempo, pode ocorrer o fato do príncipe, o caso fortuito ou força maior, o fato imprevisível, ou previsível de consequências incalculáveis.
A melhor doutrina já se consolidou neste sentido, com nomes do porte de Maria Aparecida Osório de Almeida, Hely Lopes Meirelles, Diógenes Gasparini, Caio Tácito e Carlos Ari Sundfeld. Celso Antônio Bandeira de Mello enfatiza, que, se o particular visa sempre o lucro, a Administração deve sempre agir com a maior lisura e NÃO SE LOCUPLETAR À CUSTA DO CONTRATADO.
A onerosidade excessiva
A revisão do preço não tem por objetivo anular os riscos e incertezas do contratado. Tudo que for possível prever e avaliar deve estar embutido no preço.
Fatos previsíveis, de consequências que se possam razoavelmente estimar, não podem servir de supedâneo à pretensão da recomposição de preços. A vontade legislativa não visa suprir imprevidências do particular ou sua imperícia em estimar e/ou avaliar o comportamento da economia ou da gestão da execução do contrato.
A ocorrência ou caracterização de fato previsível deve ser observada juntamente com os riscos normais da atividade econômica específica. Não é, pois, a simples ocorrência de fatos ou a simples elevação de certos preços em proporção suportável como álea própria do contrato, que rende ensejo à revisão da remuneração contratual entre o particular e a administração.
Só a álea econômica extraordinária e extracontratual é que, em tese, autoriza o reequilíbrio econômico financeiro do contrato. Não se pode aceitar como escusa simplesmente a teoria da imprevisão. Tem de existir dificuldade na execução do contrato, pois se presume que quando da fixação do preço do negócio todos os aspectos financeiros do ajuste foram previstos, inclusive o lucro a ser obtido.
Comentário de Diógenes Gasparini: “O gravame causado pela determinação deve ser de tal grandeza que dificulte sobremaneira a execução ou mesmo impossibilite a continuidade do vínculo. Se não for dessa natureza, nenhuma relevância tem para a ordem jurídica, e sequer se presta para justificar a revisão do contrato. O contratado deve suportar os riscos normais do negócio em que está envolvido.”