O reequilíbrio financeiro do contrato é elaborado para garantir a disponibilidade do capital necessário para financiar a execução da obra e para manter o custo de remuneração do capital no nível estabelecido na proposta de preço original.
O reequilíbrio econômico atualiza a lucratividade do contrato e o reequilíbrio financeiro recalcula o capital necessário para executar a obra dentro do prazo de execução atual e o valor possível a se pagar de correção monetária e juros.
A análise financeira oferece ainda uma metodologia mais precisa para o cálculo do lucro do contrato, conforme definido na norma brasileira de avaliação de empreendimentos.
Prazo e cronogramas
O reequilíbrio financeiro estuda como as receitas e despesas relacionadas à cobrança do preço da obra estão sendo distribuídas em função do tempo.
O período do estudo é o prazo atualizado da execução da obra. A periodicidade de análise mais utilizada é a mensal.
A análise começa com o ajuste do cronograma físico, a definição das datas ou meses em que serão iniciadas e concluídas as partes ou etapas da obra. Isso pode ser feito durante uma reunião em que profissionais conhecedores das técnicas construtivas a serem utilizadas, baseados em sua experiência de construção de obras similares, discutem e marcam em conjunto as novas datas de início e término no calendário.
Uma boa técnica para construir este cronograma, consiste em redistribuir no tempo a previsão de consumo de horas de equipamentos e operários para executar as etapas de obra. Somando-se estas horas por etapas e por meses, obtém-se ao avanço mensal atual e a evolução percentual da construção das partes da obra.
Definido o cronograma físico da obra, agregando-se o novo preço das etapas da obra ou os preços das horas de recursos e dos materiais a elas relacionados, obtém-se o novo cronograma financeiro da obra.
O cronograma financeiro pode ser aplicado ao preço da obra, e definir o preço de cada medição mensal dos serviços executados pela construtora e aprovados pelo cliente. Ou pode se referir aos custos da obra, programando-se os custos e despesas a serem enfrentados pela construtora.
Fluxo de caixa do reequilíbrio financeiro
Com a disponibilidade dos novos cronogramas de receitas e despesas, pode-se construir o novo fluxo de caixa da obra. Uma planilha contendo a movimentação financeira prevista para as receitas e despesas de execução da obra.
Com base no novo fluxo de caixa, calcula-se a necessidade de capital de giro mensal e total, e o novo custo da utilização dos recursos financeiros que financiarão a execução da obra.
Indicadores financeiros
Com base no novo fluxo de caixa, também é possível reavaliar o lucro existente no preço da obra de outras maneiras, que não a simples diminuição das despesas no valor da Receita.
A norma de avaliação de empreendimentos apresenta alguns destes indicadores financeiros, que fornecem métodos alternativos e mais detalhados para se reavaliar a qualidade de um preço.
Os indicadores financeiros facilitam a comparação do comportamento do preço da obra em cenários econômico-financeiros diferenciados.
O desequilíbrio financeiro ocorre quando um atraso na receita prevista ou um acréscimo nos custos previstos acaba aumentando a necessidade financeira e, com a indisponibilidade deste excesso de capital, a construtora é obrigada a fazer empréstimos no mercado a custos mais elevados para conseguir executar a obra.